Mezinárodní krize tvrdě zasáhla trhy komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě. V důsledku toho se odhadované objemy příslušných investic loni propadly na 2,5 miliardy EUR oproti 9,8 miliardy EUR za rok 2008. Zároveň však v posledních dvou čtvrtletích 2009 znovu ožil zájem investorů, zejména těch, kteří hledají špičkové nemovitosti v administrativním a retailovém sektoru v Polsku a České republice. K takovému zjištění dospěla Bank Austria ve své analýze „Real Estate Country Facts”, zahrnující Polsko, Slovensko a Českou republiku. Podle této aktuální analýzy trhu existují příznivé první známky zotavování: zlepšily se ekonomické ukazatele, realitní investoři opět vykazují zájem a banky, které doposud na trhu působí, si podržely konzervativní skladbu financování – přestože již postupně dochází k rušení přehnaně striktních omezení. Jak uvedl Reinhard Madlencnik, ředitel divize Real Estate Bank Austria: „Naším přáním je dlouhodobě financovat kvalitní projekty: na rok 2010 jsme již naplánovali zvýšení objemu úvěrů.“
Hospodářská krize podvazuje rozšiřování administrativních ploch
Od roku 2000 se plocha moderních administrativních prostor ve významných městech v Polsku, České republice a na Slovensku bezmála ztrojnásobila. Obrovský počet administrativních projektů se dočkal realizace především v období investičního boomu v zemích CEE, přičemž mnohé tyto projekty byly povahou spekulativní a k jejich nastartování docházelo těsně před výbuchem krize finančních trhů. V důsledku toho byla přímo uprostřed největšího vzedmutí krize v letech 2008 a 2009 ve Varšavě, Praze a Bratislavě dokončena výstavba téměř 1,5 miliónu čtverečních metrů administrativních prostor. „Předpokládáme, že v roce 2010 dojde k poklesu dokončených nových administrativních prostor a ještě větší propad očekáváme v letech 2011-12,“ říká Madlencnik. „Řada již připravovaných projektů byla pod dojmem hospodářského zborcení dána k ledu, přičemž právě tyto zrušené projekty mají domino efekt na další v řadě.“
Od roku 2008 je patrný trend vzestupného obratu v objemu neobsazených prostor, který předtím v roce 2007 zaznamenal své historické minimum. Na konci loňského roku se neobsazené prostory ve Varšavě ustálily na relativně mírné úrovni sedmi procent. Naopak Praha a Bratislava v té době dosahovaly míry již kolem dvanácti procent. Očekává se další nárůst, ovšem bude se lišit svou strmostí. S ohledem na trend cen nájemného, který od roku 2006 zaznamenal v zemích CEE prudký vzestupný pohyb, nutila a nutí hospodářská krize trh k (prospěšným) úpravám. Vyjádřeno poměrově, zbrzděni se chovalo nejmírněji v Praze a Bratislavě. Ve Varšavě byl propad nejvýraznější, což souviselo se zdejší silnější startovní pozicí.
Ceny retailových nájmů pod tlakem
Bratislava, Praha a Varšava jsou již po nějakou dobu saturované trhy, což byl také důvod, proč se z nich zájem investorů již před krizí přesouval do jiných významných měst. Do roku 2008 byla mnohá z větších i menších měst doslova zaplavena přesilou nákupních středisek. V loňském roce byl na trh v Polsku, na Slovensku a v České republice uveden přibližně 1 000 000 čtverečních metrů nových komerčních prostor. Nová výstavba v roce 2010 se podle všeho bude nejspíš odehrávat ve stejném řádu. Tyto prostory jsou zároveň převážně výsledkem projektů, které v době propuknutí finanční krize již byly v běhu.
Koeficienty neobsazených prostor pro Varšavu a Bratislavu jsou nadále poměrně nízké. V Praze je míra neobsazenosti významně vyšší, dosahuje asi 10 %. „Ovšem také v Praze existují špičková nákupní centra a míra využití jejich kapacity nadále zůstává vynikající. Hlavní roli přitom hraje místo a design,“ upozorňuje Reinhard Madlencnik.
„Nájemci stejně jako v jiných zemích využívají krize k novému vyjednávání o nájemném. Pronajímatelé se za použití pobídek snaží čisté nájemné nesnižovat, aby si dokázali udržet své nájemce. Jinak řečeno, ceny nájemného významně poklesly,“ uvádí realitní analytička Karla Schestauber.
Na trh nepřicházejí téměř žádné nové logistické objekty
Sektor průmyslových nemovitostí reagoval na hospodářské zpomalení s mimořádnou rychlostí. Projekty v této oblasti se často realizují po jednotlivých modulech nebo etapách, což znamená, že investoři mají značný manévrovací prostor. „I když mnohé z logistických nemovitostí byly zřízeny ještě před krizí jako spekulativní, což vedlo ke značnému přebytku výstavby a k poměrně vysokým koeficientům neobsazenosti, v současnosti se žádné z nich na trh prakticky nedostávají,“ poznamenává Karla Schestauber.
Stejně jako v sektoru administrativních prostor a nákupních center došlo také v odvětví logistiky ke stabilizaci maximální míry výnosu. Kromě toho na rozdíl od jiných druhů využití nemovitostí zaznamenává tento segment vyrovnávání míry výnosů. V tomto smyslu byly maximální míry výnosu pro Bratislavu, Prahu a Varšavu ke konci roku 2009 prakticky rovnocenné v pásmu 8,75 %. Podle údajů společnosti CBRE byla ke konci roku 2009 maximální míra výnosu z administrativních prostor pro Varšavu 6,75 %, pro Prahu 7 % a pro Bratislavu 7,5 %.
„V současnosti existuje zjevný rozdíl mezi maximální mírou výnosů a výnosů z nemovitostí na méně úspěšných lokacích anebo těch s nižší kvalitou,“ shrnuje Madlencnik. „A tento rozdíl se bude opětovně vyhlazovat pouze pomalu. Preferovány jsou investiční projekty tehdy, jestliže to znamená rozhodování o financování na základě nízkého rizika. Projekty, nabízející energetickou účinnost – a tudíž také nízké hrubé nájemné – mají rozhodně zvýhodněnou startovní čáru.“
-red-
Follow
