Více nápaditého designu a architektury – například prostřednictvím skla -, zmnožování a zpestřování funkcí, důraz na kvalitu obsluhy i nabízeného sortimentu, proměňování image, přírůstek doposud netradičních forem zábavy a leisure-time. Takové jsou hlavní trendy v segmentu shopping, respektive multifunkčních center pro nadcházející měsíce a roky. Shodli se na tom odborníci, kteří se ve středu 29. června zúčastnili konference Real Estate Market > Summer 2005, pořádané časopisem Stavební fórum.
V dalších panelech se věnovali oblasti investic v České republice v porovnání s jinými zeměmi, návrhu nového stavebního zákona, který aktuálně prošel v Poslanecké sněmovně do druhého čtení, a systémovým změnám v práci katastrálních úřadů v ČR. Zejména pak alternativě příplatků za přednostní vyřízení návrhu na vklad, který je zaveden na Slovensku.
Češi milují hypermarkety a v drtivé většině jsou ochotni za nákupy vyrážet autem. I takové jsou výstupy průzkumu poradenské agentury Incoma Research, které na konferenci Real Estate Market > Summer 2005 představil ředitel Tomáš Drtina. Podle něj strmě stoupá koncentrace obchodů v České republice a objem prodejních ploch na hlavu. Jen počet zmiňovaných hypermarketů překročil na počátku tohoto roku číslovku 160 a hypermarkety dosáhly 44% podílu všech retailových ploch! V porovnání se zvyšující se hustotou prodejen nejrůznější velikosti a charakteru nestoupá kupní síla Čechů – proto je vedle řady prosperujících obchodů i řada neúspěšných.
Z příspěvku Tomáše Drtiny vyplynulo, že Češi příliš nerozlišují mezi obchodními centry uvnitř a vně města – spíše než lokalita je zajímá jméno kotevního nájemce. Tedy zpravidla opět – hypermarketu. „To, co platí nyní, už za dva tři roky bude minulostí. V různé fázi realizace jsou desítky nových center, které velmi ovlivní konkurenční prostředí,“ uvedl ředitel Incoma Research. Zatímco nyní se zdá být pozice centra Nový Smíchov v Praze suverénní, do tří let mu přibude velký konkurent v podobě Palladia na náměstí Republiky. Ze situace by měl těžit hlavně zákazník, který si bude moci vybírat skutečně podle kvality nabízených služeb, sortimentu a v neposlední řadě i prostředí. Jak totiž potvrdil Pavel Čumpelík ze společnosti Glaverbel Czech, na klienty budou stále častěji čekat kvalitnější přirozené osvětlení, nápaditá řešení designu skla a multifunkčních konstrukcí, které zamezí přehřívaní interiéru, přílišnému proslunění i průniku hluku.
Účastníci konference se věnovali rovněž rysům klienta nadcházejícího období. Podle nich bude průměrný zákazník o pár let starší než nyní, bude zkušenější, zámožnější a náročnější. Lze odhadnout, že bude ochotný utrácet stále více peněz za neotřelé druhy zábavy, a to na úkor klasického maloobchodu. Alena Harnová z výzkumné agentury Factum Invenio potvrdila, že už nyní neplatí, že by se zákazníci při volbě nákupního centra rozhodovali nahodile a hlavním kritériem byla lokalita. „Nakupování se stane ještě těsnější součástí volného času Čechů. V příjemném prostředí s kvalitní nabídkou zboží a služeb budou ochotni strávit i několik hodin v kuse,“ uvedla Alena Harnová.
K centrům, které spojují hned tři funkce (nakupování, kanceláře a volný čas), patří i českobudějovické IGY. To v těchto dnech změnilo majitele – developer ING Real Estate Development jej prodal GE Commercial Finance Real Estate. Představitelka developerské společnosti ING – Kamila Koštovalová – mixed-use centrum popsala a uvedla, že ze strany investorů o ně byl velký zájem i přesto, že zůstává nepronajato přes 90 % z 8.000 m2 kancelářských ploch. V létě v IGY bude na 3.500 m2 otevírat pestré relaxační a fitness centrum FactoryPro. Na podzim má začít fungovat i univerzální společenský prostor, vhodný jak pro kulturní pořady, tak konference, provozovaný obecně prospěšnou společností Bazilika.
Advokáti Radek Janeček (Squire, Sanders & Dempsey) a Emil Holub (Clifford Chance) se věnovali rozdělení rizik mezi developera a investora při prodeji nemovitosti. Jde o otázku zvláště naléhavou: investoři nezřídka projevují zájem vstoupit do projektu ještě před jeho dokončením nebo i zahájením stavby! Mezi oběma stranami transakce proto musejí být smluvně ošetřeny aspekty, jako jsou ovlivňování projektu před kolaudací ze strany investora, odpovědnost developera, jenž se zaváže prodat za stanovený výnos a musí řešit vícenáklady, kontrola nájemních vztahů i po vstupu investora do projektové společnosti apod.
S investicemi bezprostředně souvisí i motiv yieldu. Výnosy se u prodávaných kancelářských budov za prvních šest měsíců roku 2005 přiblížily k hranici 6,5 %. Za poslední dva tři roky je to rychlý pokles, představitel investičního fondu INVECSO Real Estate Guy Barker i Alois Lanegger z Raiffeisen Leasing Real Estate však zůstávají klidní. Argumentují tím, že v Londýně nebo v Paříži i ty nejlépe lokalizované projekty vykazují yieldy pod 5 %. Stávající 2-2,5% rozdíl mezi českými a zahraničními offices a ještě vyšší u nákupních center je podle Jiřího Prášila z developerské společnosti PSJ Invest důvodem, proč je daleko složitější nalézt kvalitního nájemce než přesvědčeného investora.
Investoři jsou i vzhledem k aktuálnímu vývoji na trhu (např. vyšší neobsazenost) ochotni podstupovat větší rizika. Ne ale všichni: kupříkladu penzijní fondy mají velmi striktní vnitřní politiku ohledně výše výnosů i rizika. Jen velmi opatrně se proto vedle administrativních budov rozhlížejí i po jiných segmentech. Nové podněty by do struktury investorů mohla podle Hanse-Ulricha Theobalda z kanceláře Rödl & Partner vnést česká penzijní reforma. „Je oprávněný předpoklad, že české penzijní fondy budou investovat do českých nemovitostí,“ uvedl Theobald. Jak doplnil Jiří Prášil, nepůjde zdaleka jen o projekty v Praze: na trhu je několik společností poptávajících desítky tisíc čtverečních metrů k pronájmu v Brně a v Ostravě.
Určité oživení trhu – byť hlavně toho pražského – proti loňskému roku potvrdila Míša Stavovčíková, zastupující realitní společnost CB Richard Ellis. Z jejích analýz vyplývá, že za první dva kvartály 2005 může být objem pronajatých kancelářských ploch v hlavním městě kolem 76.000 m2, přírůstek nových ploch je kolem 71.000 m2. Díky tomu se mírně snížila neobsazenost: z 15,1 % v březnu na 14, 8 % v červnu.
S dopady, které může mít přijetí nového stavební zákona na výpočet daňového základu a DPH u developerských projektů, seznámily publikum Andrea Gustiová a Radka Mašková ze společnosti Deloitte. O základních principech zákona a novinkách, jež přinese, diskutovali spoluautor zákona Jan Mareček z České společnosti pro stavební právo, Martin Tunka z Ministerstva pro místní rozvoj ČR a advokát Rödl & Partner Václav Vlk.
Pro tuzemský realitní trh se jako jedna z klíčových jeví otázka vkladů do katastrů nemovitostí. I patnáct měsíců trvající lhůty jsou minulostí, přesto si řada developerů, bank i realitních makléřů stěžuje na nedodržování zákonem stanovených termínů, zejména pak na Katastrálním úřadě pro hl. město Prahu. Požadavky na zavedení příplatků za předností vyřízení podání znějí již dlouho. Proto byl velmi poučný vstup Jeleny Hudcovské a Marty Koprdové z Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenské republiky. Podle nich se osmitisícový příplatek za vyřízení podání do 15 dní vyplatí, avšak nikoliv v Bratislavě, která je beztak zahlcena vklady a zápisy.
Karel Večeře, reprezentující Český úřad zeměměřičský a katastrální (ČÚZK), uvedl, že pro tuzemské prostředí je spíše než zavedení „zrychlovacích“ poplatků schůdné zvýšení paušální ceny za každé podání. Poplatek by měl vystoupat z nynějších 500 Kč na 1500 – 1700 korun. Peníze vybrané navíc by ČÚZK pomohly přijmout více kvalifikovaných zaměstnanců a tím zrychlit celý proces řízení o vkladu. Na důležitý handicap českých katastrálních úřadů pak upozornili advokáti Olga Humlová (Salans) a Hynek Mottl (Squire, Sanders & Dempsey): narozdíl od Slovenska podání neprochází v ČR odbornou kontrolou, podávající mají jen velmi omezenou možnost konzultací. „Pokud něco proces vyřízení zdržuje, je to zejména vysoký počet odmítnutých žádostí. Chyby jsou často formálního rázu a šly by lehce odstranit před podáním na katastr,“ zaznělo během konference. Další možností je, aby návrhy na vklad připravovali a předkládali právníci.
Konference Real Estate Market > Summer 2005, Multi & Mixed Use Centers proběhla ve středu 29. června v pražském hotelu Andel´s. Jejím pořadatelem byl odborný elektronický deník Stavební fórum.
– red –
Follow
