Situace na trzích bydlení se výrazně liší mezi jednotlivými členskými státy Evropské unie (EU). Zatímco v Německu zůstávají ceny nemovitostí určených k bydlení (dále domů) stlačeny dolů pod hodnotu představující dlouhodobou rovnovážnou úroveň, ve Velké Británii a zejména v Nizozemí se drží nad touto hodnotou. To jsou zjištění nejnovějšího vydání pravidelné zprávy společnosti PricewaterhouseCoopers Evropský ekonomický výhled.
Podle studie nedošlo během posledních 30 let mezi nejvýznamnějšími evropskými státy k výraznější synchronizaci cyklů vývoje cen domů. Autoři studie se domnívají, že příčinou této skutečnosti jsou značné rozdíly mezi jednotlivými zeměmi v oblastech, jako jsou míra vlastnictví bytových prostor jejich uživateli, míra využívání hypotečních úvěrů a citlivost na změny úrokových sazeb. Navíc jsou trhy bydlení silně ovlivňovány specifickými ekonomickými událostmi v jednotlivých zemích, jako byla například finanční deregulace ve Velké Británii v osmdesátých letech nebo sjednocení Německa v letech devadesátých. V obou případech došlo následně ke zřetelnému rozkolísání cyklu konjunktury a propadu.
Studie se pokusila o vytvoření statistických modelů cen domů v Německu, Francii, Itálii, Velké Británii a Nizozemí s využitím údajů o jednotlivých zemích za posledních 30 – 35 let. Modely všech zemí signalizují, že ceny domů se v dlouhodobém horizontu na všech trzích navracejí k vyváženému stavu ve vztahu k úrovni disponibilního příjmu domácností. Bylo však zjištěno, že rychlost, s níž dochází k vyvažování cen domů, jakož i ostatní faktory ovlivňující krátkodobou dynamiku cen domů se v jednotlivých zemích výrazně liší. Stojí za zaznamenání, že krátkodobé úrokové míry mají významný dopad na krátkodobé pohyby cen domů ve Velké Británii a v Nizozemí, avšak nikoliv v ostatních třech zemích, které byly předmětem studie (v Itálii mají určitý vliv na výkyv cen domů dlouhodobé úrokové míry).
Pokud jde o budoucí vývoj, dospívá zpráva k následujícím závěrům:
- Ceny domů v Nizozemí a v menší míře i ve Velké Británii jsou v současnosti výrazně nad dlouhodobě vyváženými hladinami. Z toho plyne, že ceny domů v těchto dvou zemích budou v příštích několika letech nejen růst pomaleji než příjmy domácností, ale fakticky mohou dokonce klesat, má-li dojít k vyrovnání cen zpět k dlouhodobě vyváženému stavu.
- Ceny domů v Německu jsou výrazně pod dlouhodobě rovnovážnou hladinou, což odráží trvalý převis nabídky v důsledku stavební konjunktury po sjednocení země. V dlouhodobém výhledu to otevírá možnost, že by ceny domů mohly určitou dobu růst rychleji než příjmy, avšak okamžik, kdy by k oživení mohlo dojít, je značně nepředvídatelný.
- Ceny domů ve Francii a Itálii se zdají být přiměřeně blízko k modelovým dlouhodobě rovnovážným hladinám, což naznačuje, že budoucí růst cen bude zhruba v souladu s růstem příjmů.
Zpráva soudí, že u Velké Británie a Nizozemí lze zaznamenat změnu v základním vztahu mezi cenami domů a příjmy, která by mohla být důsledkem nedávného poklesu úrokových měr a inflace. Obdobná příčinná souvislost však byla předpokládána již v dřívějších obdobích růstu cen domů a ukázala se jako nepodložená, protože růst se záhy změnil v pokles.
Rosemary Radcliffová, hlavní ekonomka společnosti PricewaterhouseCoopers, řekla:
„Naše analýza trendů na trhu bydlení dokládá existenci trvalých rozdílů v pohybech cen domů mezi zeměmi EU a rovněž ukazuje, že ačkoli z dlouhodobého hlediska existuje zřejmá vazba cen domů na příjmy domácností, krátkodobě cyklus vývoje cen domů v určité zemi nemusí vždy úplně korespondovat s obecným ekonomickým cyklem. Tato skutečnost může být problémem pro tvůrce měnové politiky, a to zejména v zemích, jejichž úrokové míry mohou mít v krátkodobém horizontu výrazné dopady na pohyb cen domů. Například v Nizozemí, kde ceny domů v letech 1998 až 2000 rostly, by vyšší úrokové míry než ty, které Evropská centrální banka považovala za přiměřené pro hospodářství zemí EU, mohly pomoci snížit inflaci cen domů a tím také celkově oslabit inflační tlaky.”
Miroslav Singer, ředitel v oddělení Finančního a kapitálového poradenství společnosti PricewaterhouseCoopers, dodal:
„Ze studie je evidentní, že trh s bydlením patří vedle např. trhů finančních či trhu práce mezi ty trhy EU, kde ani půlstoletí integrace členských zemí nepřineslo synchronizaci cyklického vývoje cen. To samozřejmě přináší značné problémy tvůrcům společných ekonomických politik, především Evropské centrální bance (ECB).“
Follow
